안녕하세요, 경제적 자유를 누리고싶은 나, 썽입니다.
투자를 하다보면, 투자금은 제한되어 있고 사고싶은 물건은 하나 둘, 생기게 마련인데 대부분의 직장이라면 작고 귀여운 투자금으로 투자를 시작하게 마련입니다. 부동산투자는 레버리지를 이용할 수 있는 장점이 있지만, 그 만큼 하락장에서는 리스크가 커지는것도 사실이지요.
투자금이 3천만원 이하 소액이라면 이제 더이상 수도권에서 투자하기는 힘듭니다. 갭도 많이 벌어져있고 물건가격도 매우 상승했어요! (물론 아파트 시장을 기준으로요, 저는 아파트만 봐요! ^^) 그렇다면 이제 지방으로 가야하는데, 광역시의 아파트도 평균 3-6억 내의 물건들이 다수를 이룹니다. 당연히 지역 대장은 6억이상이구요. 3천만원의 갭으로 가능한지역은 지방 소도시로 자연스레 수렴할 수 밖에 없지요.
투자자라면 리스크를 피하는것이 아니라 관리할 줄 알아야한다고 배웠습니다. 투자는 해야겠고, 잘 모르는 지방투자 선뜻 마음에 내키지는 않아요. 게다가 정부규제도 풀린다고 하는데, 그렇다면 위험한 지방소도시 투자, 그대로 진행해도 괜찮을지 고민이 앞서게 됩니다.
1. 지방소도시 특징
1) 넓은 땅
말그래도 지방은 땅이 넓다. 모두가 몰리는 수도권과 다르기에 수요가 넘쳐나면 아파트 뚝딱 짓기에 부지가 넓고 넓다. 공급가능 유연성이 높다.
2) 적은 인구 수
아무리 세대가 분화해서 공급이 생긴다 하더라도 산단 등 대규모 일자리가 없다면 소도시 인구는 꾸준히 수도권, 광역시 등 대도시로 이동한다. 인구가 줄어든다는 것은 수요 자체가 근원적으로 감소하는 이유기에 매우 위험하다.
3) 높은 전세가율
이러한 이유들로 지방은 매매보다 전세를 선호하므로 전세중심 시장이다. 즉 매매가는 전세가가 받쳐줘야 유지할 수 있다. 전세가율이 90%이상인 경우도 많기때문에 하락장에서 역전세가 발생할 수 있는 리스크가 굉장히 높다.
2. 지방소도시 투자 기준
1) 인구 50만 이상의 소도시에 투자한다. 우리나라 인구가 감소하는 추세이긴하지만, 최소50만 이상의 인구가 유지되어야 기본적인 수요와 인프라, 도시 기능이 유지되갈 수 있다. 천안, 청주, 김해, 전주 등이 해당된다.
2) 가급적 새아파트, 분양권에 투자한다. 새것에 대한 수요는 늘상있게 마련이다. 구축은 생활이 불편하고 낙후되어 삶의 질을 떨어트리는 문제가 있다. 비슷한 가격이라면, 감당할 수 있는 프리미엄이라면 당연히 신축, 새아파트를 선호한다.
3) 학군이 받쳐주는 곳에 투자한다. 지방의 전세가율이 높은이유는 살고싶은 주거지가 아니기 때문이다. 언제든 털고 나갈 수 있는 유연성을 확보하기 위함이다. 그러한 지방에서 유일하게 체류기간을 늘릴 수 있는 근거, 매매를 끌어낼 수 있는 방법은 자녀의 학업에 따른 주거수요다. 부동산 매매는 자녀양육의 과정이라는 베니아님의 명언을 참고하면 좋을 것 같다.
3. 기타특징 및 유의점
1) 잃지않는 투자를 위해 역전세 대비한다. 마통 또는 현금 비축
2) 반드시 임장 후 의사결정한다.
3) 관련 정보는 최대한 끌어모아 손품팔고 결정한다.
4) 매도타이밍을 잘 잡아서 최대한 빠르게 엑싯한다.
투자에 대한 관심의 끈을 계속 갖고 고민하다보니 저도 지방투자 물건이 생겼습니다. 계약까지 머리 깨지게 고민했지만 원칙만 잘 세워두면 결과를 낼 수 있는 의사결정인지 오히려 쉽게 판단이 되더라구요. 강의와 유튜브를 다독하는 1인으로서 지금은 '원칙에 부합한 의사결정이다.' 라고 생각하고 있습니다. 더불어 지방을 보는 시야까지 트이게되어 감사히 생각하고 있습니다.
혹시 지방소도시 투자 고민하고 계시다면, 뼈때리는 조언을 아끼지 않는 분들 이야기를 들어보시길 추천드려요. 배우고 스스로 공부하다보면 어렵지 않다고 생각합니다. 시간은 내편이니까요. ^^